小区物管自治新出路：社区与业委会共治之道

现代小区有着产权分散、规模庞大、自治较难的特征，正是由于这些特点，造成以下难题：

一、由于产权分散，小业主众多，统一业主的共同认知和意见难。

相较于产权较为集中的办公、商场、医院等物业，小区物管无疑是产权人最多的资产管理模式。小区属于多人共同持有的资产，由于人多，对于物管服务的意见和看法各有不同，对于同一物业提供的服务，有人满意有人不满意，有人认为物管很重要，有人认为物管不重要，甚至有人认为根本无须物管。这也导致有人交物业费积极，有人怎么催也不交的局面屡见不鲜。

二、由于规模庞大，物业服务投入较大。

人员、物资、财力的投入随着小区的规模增加而增加，尤其是动辄几十万平的大社区，没有一定的实力很难支撑多久，这也是小区很难推行自治的原因。小区的规模越小、设施设备越简单，实施自治越容易；反之越困难。有的小区在物业招投标时，为了图价格上的优惠，而选择了小的物业公司，结果设施设备故障频发，电梯停摆无法解决。那是因为小物管专业技术能力差，自身没有承接大盘的经验和技术。所以对于大规模小区来说，建议不用大物管，就用老物管，因为大品牌物业公司专业技术力量和财力雄厚，老物管公司对小区设施设备均较为熟悉。

三是自治困难。

由于产权分散业主众多，业主大会与业主委员会制度应运而生。然而眼下阶段，召开业主大会本就很困难，业委会启动难、筹备难、成立难也是不言而喻的事情。除此之外，业委会监管难也是制度中不够完善的地方，诸如2015年业委会主任非但乱作为，而且奇葩的是他还不是业主，对此街道竟告不了，业主空愤慨，详见《业委会主任被免不交权谁来管》。

眼下的业委会成立本就有一定的盲目性，选举时的业委会预备成员大多是自愿报名，除了确认是不是业主之外，其他条件基本未经审查；比如至关重要的道德水准，基本不可能在短时间内考察出准确结果。而投票的业主对业委会成员很难谈得上了解，业委会成员上台之后的不作为及乱作为的祸根就在此时埋下。

想要破除这个难题，尚须不断尝试和完善，笔者试就此提出自己的看法以期抛砖引玉。

笔者认为，可以通过尝试社区与业委会成员共同治理的模式，破除业主自治中的监管难弊端，达到和谐治理。现实中，许多业委会的不作为与乱作为，究其根本，实则是由于业委会未履行法定程序，避开业主大会或巧用议事规则的漏洞，从而作出损害众多小业主达到自身利益最大化的决定。

社区作为政府基层组织，适当的融入恰恰可以解决上述监管问题。具体的操作方案是，在制度层面规定，在业委会成员作出决定时，增加社区的审核权。即业委会每作出一项决定，必须由社区审核加盖社区公章共同公示方可生效。社区须就业委会加盖公章之后的决定进行是否符合法定程序的审核，也就是审查是否履行了业主大会的制度，是否执行了业主大会的决议，是否符合议事规则。因为业委会本身是业主大会的执行机构，所以在一些重要事项中，必须通过业主大会的决议。另外社区还可以适当督促业委会履行自身的职责，比如适度召开业主大会，定期公示业委会工作情况以及小区财务情况等。

对于规模较小或无业主委员会的小区，可以推行社区与楼栋长联合治理的模式。由楼栋长代行业委会职责，这在本质上还是推行业主自治。对于每项决议，由楼栋长征求所在楼栋业主意见后，持业户表决意见表递交社区备案，由社区加盖公章并由楼栋长签字公示后生效。

如此做法，既尊重了业主自治的物权精神，又起到了较好的监管作用，真正让全体业主说了算，让多数业主说了算，让权力在阳光下运行，这样才更加合理、合情、合法，小区建设也才能更加和谐安定。

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